Metodología de cálculo

Cada supuesto se resuelve con la regla override de la propiedad, luego valor del sector, luego default global de Ajustes. Si la propiedad define el campo, ese valor manda; si no, se usa el del sector cuando existe; en último lugar el global.

• Plusvalía anual: override de la propiedad, si no la del sector, si no 4%. Después se suman los puntos porcentuales de los factores activos.
• Vacancia: override de la propiedad, si no la del sector, si no la global. Más los puntos de los factores.
• Mantención, pie, tasa, plazo, gastos de compra, horizonte, costo de oportunidad, perfil de riesgo: override de la propiedad, si no el global de Ajustes.

Defaults globales de fábrica: tasa 4,1%, plazo 25 años, pie 20%, contribuciones 0,933% anual, costo de venta 2%, exención de ganancia de capital 8.000 UF, vacancia 8%, mantención 5% del arriendo, horizonte 10 años, costo de oportunidad 6%, gastos de compra 2,5%, perfil moderado. Todos editables en Ajustes.

El precio, el arriendo (base y de ítems adicionales) se ingresan en UF; el gasto común se ingresa en CLP. El motor convierte todo a pesos con el valor de la UF de Ajustes para mezclarlo en un mismo flujo de caja, y al final reexpresa en UF los resultados de capital (VPN, venta, desembolso).

precioCLP   = precioTotalUF × valorUF
arriendoCLP = arriendoUF × valorUF

Expresar el arriendo en UF lo deja fijo en términos reales (el supuesto de un contrato reajustado por IPC o UF, habitual en Chile) y evita que se erosione al actualizar el valor de la UF. El precio total incluye los ítems adicionales (estacionamiento, bodega); el precio/m² se mide solo sobre el departamento base.

El desembolso inicial es el efectivo que el inversionista pone el día cero. Es el flujo negativo que abre la serie para la TIR y el VPN.

pieCLP        = con crédito: precioCLP × pie%
                con crédito: el pie es un porcentaje del precio
                al contado:  pieCLP = precioCLP (el precio completo)
montoCrédito  = precioCLP − pieCLP   (0 al contado)
gastosCompra  = precioCLP × gastosCompra%
desembolso    = pieCLP + gastosCompra

• Pie: porción pagada al contado. Con crédito es un porcentaje; al contado el desembolso cubre todo el precio.
• Gastos de compra: costos de cierre (notaría, conservador, impuestos del crédito) como porcentaje del precio.

El dividendo mensual usa amortización francesa (cuota fija). La tasa anual se divide por 12 como tasa nominal mensual.

i = tasaAnual% / 12        n = plazo × 12
dividendo = montoCrédito × i / (1 − (1 + i)^−n)

El saldo insoluto después de m cuotas (para calcular cuánto queda por pagar al vender) es:

saldo(m) = montoCrédito × (1 + i)^m − dividendo × ((1 + i)^m − 1) / i

El dividendo se descuenta solo durante los meses del crédito; una vez saldado (mes mayor a plazo × 12), el flujo deja de restarlo. Al contado no hay dividendo.

El flujo de caja de un mes típico combina el arriendo neto de vacancia menos el dividendo y los gastos operativos.

arriendoNeto  = arriendo × (1 − vacancia%)
contribuciones (mes) = precioCLP × contribuciones% × (DFL-2 ? 0,5 : 1) / 12
mantención (mes)     = arriendo × mantención%
gastosOper    = gastoComún + contribuciones + mantención
flujoMes      = arriendoNeto − dividendo − gastosOper

• Arriendo: se ingresa en UF (base más el extra de los ítems) y se convierte a CLP con el valor de la UF; incluye el efecto multiplicativo de los factores de arriendo. Se mantiene fijo en UF a lo largo del horizonte.
• Vacancia: fracción del año sin arrendar; reduce el ingreso de cada mes.
• Contribuciones: impuesto territorial anual, prorrateado a mensual. DFL-2 lo reduce al 50%. La base es el precio comercial como proxy del avalúo fiscal.
• Mantención: costo periódico como porcentaje del arriendo.

Tras saldar el crédito, el flujo de esos meses se calcula sin el dividendo (flujoSinDividendo = arriendoNeto − gastosOper).

Al final del horizonte se simula la venta. El precio crece por plusvalía compuesta anual; del precio futuro se restan el costo de venta, el saldo del crédito y el impuesto a la ganancia de capital.

precioFuturo = precioCLP × (1 + plusvalía%)^horizonte
costoVenta   = precioFuturo × costoVenta%
ganancia     = precioFuturo − precioCLP
exención     = exenciónUF × valorUF
imponible    = max(0, ganancia − exención)
impuesto     = imponible × 10%
ventaNeta    = precioFuturo − costoVenta − saldoCrédito − impuesto

• Plusvalía: apreciación anual esperada, compuesta.
• Costo de venta: comisión de corretaje y gastos al vender.
• Impuesto a la ganancia de capital: 10% plano sobre la ganancia que supera la exención (8.000 UF por ley para personas).

Se arma una serie mensual: el mes 0 es el desembolso negativo, los meses 1 a horizonte × 12 son el flujo operativo, y al último mes se le suma la venta neta.

cf[0]        = −(pie + gastosCompra)
cf[t]        = flujo operativo del mes t      (1 ≤ t ≤ horizonte×12)
cf[último]  += ventaNeta

• TIR (tasa interna de retorno): la tasa que anula el valor presente de la serie. Se resuelve por bisección sobre la tasa mensual en el rango de −50% a +50% mensual (acotado para no desbordar a NaN con horizontes largos), con validación de que la raíz realmente anula el VPN. La mensual se anualiza de forma geométrica: TIRanual = (1 + TIRmensual)^12 − 1. Si no hay cruce de signo, devuelve 0.
• VPN (valor presente neto): suma de los flujos descontados al costo de oportunidad, expresada en UF. La tasa mensual de descuento se deriva de la anual de forma efectiva: (1 + costoOportunidad%)^(1/12) − 1. Positivo significa que el proyecto supera a la alternativa.

NOI anual = arriendoNeto×12 − (gastoComún + contribuciones + mantención)×12
yieldNeto = NOI anual / precioCLP × 100
precio/m² = precioUF / superficie   (solo el departamento base)

• Yield neto: renta operativa anual (NOI, sin financiamiento) sobre el precio total. Es no apalancado: no descuenta el dividendo ni se mide sobre el capital propio.
• Precio/m²: referencia de sobreprecio frente al valor del sector.

Es el primer año en que, vendiendo al cierre de ese año, el inversionista recupera lo invertido: los flujos operativos acumulados más la venta neta de ese año superan el desembolso inicial. Si no ocurre dentro del horizonte, queda sin definir.

acumulado(y) = −desembolso + Σ flujos operativos hasta el año y
ventaNeta(y) = precioFuturo(y) − costoVenta(y) − saldo(y) − impuesto(y)
equilibrio   = primer año con acumulado(y) + ventaNeta(y) ≥ 0

Tres subpuntajes de 0 a 100, todos acotados a ese rango. En riesgo, más alto significa menos riesgo.

Retorno

spread  = TIRanual − costoOportunidad   (en puntos porcentuales)
retorno = acotar(50 + spread × 7)

Vale 50 cuando la TIR iguala al costo de oportunidad, y satura en 0 o 100 a unos ±7,1 pp de diferencia.

Riesgo

riesgo = 72
       − max(0, LTV − 0,60) × 120     (sobre-apalancamiento)
       − 15  si flujoMes < 0          (depende de la plusvalía)
       − 10  si precio/m² > 1,1 × sector (sobreprecio)
       + 3   si DFL-2
       − penalización de factores de riesgo
LTV = montoCrédito / precioCLP        (0 al contado)

Parte de 72 y penaliza el apalancamiento solo sobre el 60% de LTV, de forma pronunciada. El flujo negativo, el sobreprecio y los factores de riesgo restan; DFL-2 suma un poco.

Liquidez

base   = sector (Alta 85 · Media 60 · Baja 35 · sin dato 60)
       + 5  si Studio o 1D
       − 10 si precioUF > 8.000   (sobre el precio base)
       + ajuste de factores de liquidez

Habitabilidad

Porcentaje del peso de los criterios Should cumplidos. No entra al puntaje global; solo el veto de un Must la lleva a 30 y baja la categoría a D. Si no se provee, cae a 70 (neutro).

El puntaje global es el promedio ponderado de las tres dimensiones según el perfil de riesgo. La habitabilidad no participa.

global = retorno×w.retorno + riesgo×w.riesgo + liquidez×w.liquidez

perfil        retorno  riesgo  liquidez
conservador     0,40    0,40     0,20
moderado        0,50    0,30     0,20
agresivo        0,60    0,25     0,15

A ≥ 80    B ≥ 65    C ≥ 50    D el resto
Veto: si incumple un criterio Must, la categoría es D sin importar el puntaje.

Cada regla de factor activa para la propiedad aplica sus efectos. La unidad la define la variable de destino, no el sufijo del monto.

• Arriendo, gasto común, contribuciones: multiplicativos: el número se toma como porcentaje (un +2% multiplica por 1,02).
• Vacancia, mantención, plusvalía: aditivos: suman puntos porcentuales a la variable.
• Liquidez: suma puntos directos al subpuntaje de liquidez.
• Riesgo: suma puntos de penalización que se restan al subpuntaje de riesgo (porque mayor puntaje significa menos riesgo).

El titular y la lista de factores son explicativos; no cambian el puntaje, solo lo describen. El titular menciona la dimensión más floja entre retorno, riesgo y liquidez. Los factores aparecen según umbrales:

• spread ≥ 1 pp marca la TIR como favorable; spread ≤ −1 pp como desfavorable.
• flujo mensual negativo o positivo.
• LTV mayor a 70% marca apalancamiento alto.
• precio/m² más de 8% sobre o bajo el sector.
• liquidez del sector y beneficio DFL-2.

Propiedad de ejemplo en Ñuñoa: 60 m², 5.700 UF, arriendo 24,56 UF (≈ $1.000.000), gasto común 110.000, con crédito, DFL-2, factores de cercanía a metro y orientación activos. Con los defaults globales, el motor produce (verificado contra la app):

precio total      5.700 UF  →  precioCLP = 5.700 × 40.712 = 232.058.400
desembolso        pie 20% + gastos 2,5% = 1.283 UF
arriendo efectivo 24,56 UF × 40.712 × 1,02 (factor) ≈ 1.020.000
vacancia          6% (sector) − 3 (factores) = 3%
plusvalía         4% (sector) + 0,5 (factor) = 4,5%
flujo mensual     −252.004 CLP   (arriendo neto < dividendo + gastos)
TIR anual         12,1%          yield neto 3,8%
VPN               1.176 UF       precio/m² 95 UF
retorno 93 · riesgo 36 · liquidez 95
global = 93×0,5 + 36×0,3 + 95×0,2 = 76  →  categoría B

El caso ilustra el patrón típico con crédito: flujo mensual negativo (el dividendo supera al arriendo neto) compensado por una TIR sobre el costo de oportunidad gracias a la plusvalía y el apalancamiento. El riesgo es la dimensión más floja por el LTV del 80%.